Descabe corretagem por negócio cancelado por desapropriação

Uma decisão unânime proferida no âmbito da 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça afastou a cobrança da comissão de corretagem numa negociação imobiliária que foi desfeita em virtude da existência de um processo de desapropriação.
A conclusão da venda dependeria da ausência de restrições cartorárias, o negócio jurídico se tornou precário e, por conta disso, o contrato de corretagem não atingiu o seu objetivo, pois o resultado obtido com a intermediação foi inútil por conta da desapropriação pelo poder público, não podendo o promitente vendedor alienar o imóvel, posto que, não se pode transferir o domínio por pessoa que não tem ou deixou de ter, por qualquer motivo, a qualidade de proprietário do imóvel.
Na ação de cobrança, os corretores de imóveis cobravam R$ 180 mil a título de corretagem, por entenderem que cumpriram as obrigações assumidas no contrato de corretagem.
Em primeiro grau a sentença julgou parcialmente procedente a ação fixando a comissão de corretagem em 2,5% do valor do imóvel, visto que houve a aproximação dos clientes e a realização do negócio que foi finalizado com a assinatura do contrato de promessa de compra e venda.
A sentença foi mantida pelo Tribunal de Justiça de Minas Gerais, pois nem o corretor nem o promitente vendedor sabiam do ajuizamento do processo de desapropriação, tendo a citação ocorrida após a assinatura do contrato.
Contudo, para o STJ,  para haver a legitimidade da cobrança da comissão de corretagem, o corretor deve ter aproximado às partes contratantes, criando um vínculo negocial irretratável. Se restar provado que o trabalho do corretor ficou adstrito ao campo das tratativas e das negociações preliminares, constitui-se em mera aproximação, sem a efetiva vinculação entre as partes, a comissão não será devida.
Além disso, a verificação dos documentos relativos ao imóvel e ao vendedor devem ocorrer antes da celebração do contrato, sendo responsabilidade do corretor obter as informações necessárias à contratação segura, sob pena de ser responsabilizado por perdas e danos (Código Civil, Art. 723).
No caso dos autos, a aproximação das partes foi precária, pelo que não houve o pagamento de qualquer valor a título de comissão de corretagem.
Mesmo com a assinatura do contrato, a relação estabelecida entre as partes estava incompleta, subordinando-se a continuidade do negócio jurídico e à ausência de restrição em certidões cartorárias, sendo por esta razão, improcedente a cobrança da comissão de corretagem. (REsp. N. 1272932).