Inexecução do Contrato não enseja clausula penal e perda de arras

Uma decisão proferida pela 3ª Turma do Superior Tribunal de Justiça, afirma ser inadmissível a cumulação de cláusula penal compensatória com a perda das arras, prevalecendo esta na hipótese de inexecução do contrato.
É inadmissível a cumulação da cláusula penal compensatória com as arras, prevalecendo esta última na hipótese de inexecução do contrato. Esse foi o entendimento da Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) ao julgar recurso especial interposto por uma construtora contra dois compradores de imóveis.
Os compradores do imóvel pretendiam desfazer o contrato de compra e venda, tento em vista a onerosidade excessiva, mas consideravam ilegítima a retenção pela construtora de 25% dos valores pagos a título de cláusula penal, além da retenção integral do sinal (arras).
O Tribunal de Justiça do Distrito Federal – TJDF manteve a sentença que decretou a rescisão do contrato e assegurou à empresa a retenção de 10% de todos os valores pagos, inclusive o sinal, tudo a título de cláusula penal.
Para o STJ, a cláusula penal compensatória é um valor previamente estipulado pelas partes a título de indenização pela inexecução contratual, incidindo na hipótese de descumprimento total ou parcial da obrigação. Ela serve como punição a quem deu causa ao rompimento do contrato e funciona ainda como fixação prévia de perdas e danos.
Já as arras, consistem na quantia ou bem móvel entregue por um dos contratantes ao outro, por ocasião da celebração do contrato, como sinal de garantia do negócio. As arras têm as seguintes finalidades: 1) firmar a presunção de acordo final, tornando obrigatório o ajuste (caráter confirmatório); 2) servir de princípio de pagamento (se forem do mesmo gênero da obrigação principal); 3) prefixar o montante das perdas e danos devidos pelo descumprimento do contrato ou pelo exercício do direito de arrependimento, se expressamente estipulado pelas partes (caráter indenizatório).
A função indenizatória das arras existe não apenas quando há o arrependimento lícito do negócio, mas principalmente quando ocorre a inexecução do contrato.
No caso de descumprimento contratual, as arras funcionam como uma espécie de cláusula penal compensatória, mesmo sendo institutos distintos.
Resta evidenciada a natureza indenizatória das arras na hipótese de inexecução do contrato, revelando-se inadmissível a sua cumulação com a cláusula penal compensatória, sob pena de violação do princípio do NON BIS IN IDEM (proibição da dupla condenação a mesmo título).
Quando o contrato contemple as arras e a cláusula penal compensatória cumulativamente, deve prevalecer a pena de perda das arras, por força do disposto no Código Civil, Art. 419, que vale como taxa mínima de indenização pela inexecução do contrato.
(REsp. N. 1617652).